Laudo de vizinhança: saiba porquê desenvolver um

Também conhecido como laudo cautelar ou laudo de vistoria de vizinhança, o laudo de vizinhança é um dos pontos iniciais dentro de um projeto de construção civil. Ele é realizado antes mesmo de uma obra ser iniciada, documentando o estado que se encontram os terrenos e imóveis em torno do local do projeto. 

Você sabe como ele é feito e para que serve? Continue a leitura para descobrir! 

As fases de um projeto de construção ou reforma 

Aos olhos leigos, um projeto de construção ou reforma civil passa por duas frases principais, projeto e obra. Porém, é mais complexo e completo do que isso, principalmente quando falamos da parte prévia, que é onde se encaixa o laudo de vizinhança. 

Vamos rapidamente conhecer e entender quais as etapas iniciais de um projeto de construção civil : 

• Estudo do terreno 

Antes mesmo de pensar no tamanho do terreno, é importante analisar a localização e se ela condiz com o tipo de construção que os empreiteiros desejam fazer. Ex: prédios residenciais são melhor recebidos em bairros seguros e com fácil acesso a mercados, escolas, etc. 

Além disso, aspectos como topografia, vegetação, inclinação do terreno, interferências físicas, construções existentes ou a legislação da área podem inviabilizar a progressão do projeto ou aumentar o seu custo. 

Os engenheiros envolvidos devem visitar o local. Estudar todos os aspectos citados, além de interferências naturais e até mesmo como se comporta a luz natural e os ventos. Até os mínimos detalhes podem influenciar no projeto, desde o orçamento até a rotina no canteiro. 

• Estudo do entorno do terreno

O estudo do entorno é tão importante quanto a análise do terreno. São dois pontos importantes: as proximidades e os terrenos e imóveis que estão ligados diretamente ao seu projeto. 

Quanto ao primeiro caso, é importante conhecer a vizinhança. Saber se o local está sujeito a enchentes, por exemplo, pode ajudar a desenvolver uma solução para esse problema, ou até mesmo descartar o terreno escolhido. Assim como conhecer a arquitetura, faixa etária da vizinhança e rotina, podem indicar se o terreno escolhido é uma boa escolha para o segmento da obra.

Ademais, outro ponto importante, são os terrenos e imóveis que estão diretamente ligados à sua obra. Nessa etapa entra o estudo que gera o laudo de vistoria de vizinhança. Se analisa as possíveis falhas e problemas estruturais que estão em torno e que podem influenciar no resultado da obra, a curto e a longo prazo. 

• Orçamento da obra

Dificilmente uma equipe de engenharia civil conseguirá desenvolver um projeto sem saber qual o orçamento disponibilizado. Além disso, é nessa etapa que a equipe técnica realiza um estudo detalhado sobre receitas e despesas. Sem esse estudo, sua empresa pode ter graves problemas durante a execução da obra. 

Para fazer esse orçamento é importante começar visitando o local da obra. Assim, a equipe poderá entender como será o desenvolvimento da fundação e também de quantos e quais trabalhadores precisará. Também é importante levar em consideração o acesso a esse espaço, para considerar o frete dos materiais e deslocamento da equipe. 

Outro ponto importante, é pesquisar e comparar o preço dos materiais. A dica é sempre trabalhar com dados e até mesmo uma planilha orçamentária de obras. 

• Cronograma de obras 

Deixar a elaboração do cronograma de obras de lado é um grande erro que pode afetar negativamente o processo de construção e reforma.

Como o trabalho na construção civil, na maioria das vezes, é realizado em equipe, manter a rotina da obra documentada é uma forma de garantir que todos os envolvidos consigam visualizar as metas e, assim, trabalhar juntos para alcançá-las.

Além disso, o cronograma é fundamental para informar o cliente sobre o andamento da obra. E, para os que estão utilizando recursos de financiamento imobiliário, cumprir os prazos é uma questão imprescindível. Geralmente, as instituições bancárias só liberam as parcelas do empréstimo mediante o cumprimento de um cronograma apresentado previamente ao banco.

Esse cronograma não é mera formalidade e deve-se seguir de maneira rigorosa os prazos que aparecem nele. Caso contrário, a obra pode ficar parada por falta de recursos, já que o banco pode se negar a liberar as parcelas do empréstimo.

O que é laudo de vizinhança? 

De fato, o laudo de vizinhança é um tipo de vistoria técnica em que é produz-se um documento por engenheiros, arquitetos ou técnicos em edificações, normalmente com especialização em perícia. Ele é feito em um momento prévio à movimentação de terras e fundações. 

Tem objetivo de constatar o estado de conservação dos imóveis que possuem contato direto com a obra. Ele é uma maneira preventiva de distinguir problemas construtivos pré-existentes, daqueles que foram ocasionados após o início da obra. 

Nesta documentação, os principais pontos avaliados são: 

• Desconfinamento do solo;
• Rebaixamento de lençol freático;
• Sobreposição de bulbos de pressão;
• Efeito de grupo de estacas;
• Vibrações do solo.

Por meio dessa documentação, é possível identificar os direitos e deveres dos envolvidos na obra, diante de eventuais danos. Isso quer dizer, que tanto o responsável pela obra em questão, quanto os imóveis e prédios vizinhos são resguardados. São duas principais fases: 

• Registro fotográfico e por escrito desenvolvidos pelo perito designado; 
• Registro no cartório, em que uma cópia é entregue para cada um dos proprietários, ou seja, da obra em questão e dos vizinhos. 

Quais os benefícios do laudo da vizinhança? 

Na construção civil todo cuidado é pouco, inclusive na etapa pré obra. Quanto mais informações e registros, menores são as chances de algo passar despercebido e então resultar em problemas futuros. Por isso, o laudo de vizinhança é um documento essencial para garantir o melhor andamento de uma obra. Confira os principais benefícios: 

• Mais segurança 

Por meio do laudo de vizinhança, todos os responsáveis pela obra, podem atestar as condições de habitabilidade de toda área em questão. Assim, analisa-se vulnerabilidades que podem gerar impactos negativos, ou até mesmo fazer ajustes no projeto. Prevendo problemas do terreno é possível agir preventivamente, evitando acidentes e até mesmo problemas jurídicos decorrentes deles. 

• Menos imprevistos (e gastos)

Como dito anteriormente, o laudo de vizinhança ajuda a prever possíveis problemas estruturais do terreno. Com isso em mãos, a equipe técnica pode desenvolver ações preventivas para contornar esses empecilhos. Assim, evita-se contratempos com retrabalhos e gastos não previstos, coisas que atrasam a obra e podem causar problemas jurídicos graves.  

• Resguardo jurídico 

Tendo-se provas periciais de que algum dano no projeto foi causado graças a um problema estrutural da vizinhança, pode-se responsabilizar as empresas ou pessoas corretas. Aí entra a documentação do laudo de vizinhança, que atesta o estado prévio do ambiente da obra. 

Além disso, se ocorrer algum problema na vizinhança e o proprietário for em busca de ressarcimento, o laudo pode fornecer informações que ajudem a definir se o reparo é justo ou não. Assim, é possível propor um acordo, ou até mesmo, provar que o dano não foi causado pelo projeto posterior, evitando uma briga jurídica. 

O laudo de vizinhança é previsto por lei?

Já falamos como o laudo de vizinhança pode evitar intrigas jurídicas, mas existe mais: o documento visa cumprir leis relacionadas à construção civil. 

Cita-se o laudo na ABNT na NBR 13752, que é a Norma Brasileira para Perícias de Engenharia na Construção Civil e também na NBR 12722. Esta segunda trata-se da norma de “discriminação de serviços para construção de edifício” e define que a “Vistoria Preliminar” é obrigatória no item “4.1 Fase do planejamento do empreendimento”. 

O laudo de vizinhança se encaixa no momento da vistoria preliminar, por isso, é obrigatória por lei. Confira o trecho da norma: 

“4.1.10.1 Toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades vizinhas à obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em virtude do tipo das fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos a realizar, deve ser feita por profissional especializado habilitado uma vistoria […]”

Como a tecnologia da Banib pode te ajudar?

Acima de tudo, o acompanhamento remoto de obras por meio da fotografia 360º é uma forma de registro prática e precisa. A equipe responsável pela obra pode acompanhar as etapas do projeto e ter acesso a fases anteriores, assegurando para cliente e equipe, o cuidado que os envolvidos tiveram ao longo de toda a obra. 

Para auxiliar no laudo de vizinhança, o tour virtual da Banib precisa ser incluído já na fase preliminar na obra, ou seja, antes de começar a sua fundação, ao fazer a análise do terreno.  

Bem como registrar de maneira imersiva e completa toda a ambientação, à plataforma Banib Conecta Construction também oferece recursos como: 

• Antes e depois: é possível fazer um comparativo das fases anteriores com os resultados mais recentes, tudo por meio das fotos 360º. 
• Espaço para apontamentos: a equipe pode colocar comentários pertinentes sobre o terreno e obra. 
• Fotos 2D: você precisa de fotos tradicionais da obra? Não se preocupe, na plataforma é possível baixar as versões 2D das fotos 360º.

Certamente, com a tecnologia da Banib você fortifica a vistoria da sua obra, mitigando problemas e tendo um registro sério e completo de todas as fases. 

Afinal, quer saber mais sobre? Entre em contato com a gente e comece hoje mesmo a fazer a vistoria das suas obras de uma maneira mais inteligente, moderna e otimizada!