Por que a avaliação de imóveis é importante? Veja aqui!

Avaliação de imóveis: não importa se estamos tratando de um comprador ou do proprietário, essa é uma questão fundamental para que o negócio seja feito com transparência, segurança e que renda bons frutos também para a sua imobiliária. O procedimento pode ser feito pelos corretores imobiliários, desde que tenham capacitação e conhecimento profundo do mercado.

Com a avaliação, é possível precificar o imóvel de forma justa e compatível com o mercado, melhorando as relações de compra e venda. Neste artigo, vamos explorar o conceito, mostrar por que ela é tão importante e quais fatores devem ser levados em consideração. Acompanhe a leitura!

O que é a avaliação de imóveis e como ela é feita?

Muitas vezes, a avaliação de imóveis pode ser confundida com a vistoria, mas há diferenças básicas entre elas, em especial nos seus objetivos. A vistoria elabora uma verificação minuciosa da habitação para descrever suas condições de conservação, se há itens que precisam de reparos, entre outras, para que não haja discordâncias ou prejuízos entre as partes durante ou após a transação de venda ou locação.

Já a avaliação de imóveis é uma análise que leva em conta tanto as características do bem quanto fatores externos e de mercado que contribuem para que ele possa ser precificado de forma adequada e justa. Quando é feita corretamente, contribui para que as negociações ocorram com mais tranquilidade e eficiência, tendendo a haver menos questionamentos.

A tabela do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) determina o valor que deve ser cobrado pelo corretor para fazer a avaliação de um imóvel. Ela varia em cada estado, mas costuma girar em 1% do valor da habitação, se for feita por escrito, ou uma anuidade do Creci para pareceres verbais.

Um corretor de imóveis que pretenda elaborar Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, que é o documento que determina o preço de um bem imobiliário, deve ter o título de avaliador imobiliário. Ele pode ser obtido pelos alunos com especialização oferecida pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) ou por meio do ensino superior em gestão imobiliária.

O parecer técnico é exigido em casos mais formais, como ações judiciais, divórcio ou partilha. No dia a dia da imobiliária, é possível que o corretor faça a avaliação de imóveis informalmente, oferecendo uma sugestão de preço aos proprietários, de acordo com seu conhecimento do mercado imobiliário.

Qual a importância de fazer a avaliação de um imóvel?

Para as pessoas que desejam comprar um imóvel, a avaliação feita de forma mais profissional, levando em conta todas as características do bem e os fatores que influenciam em sua valorização, tanto interna quanto externamente, é essencial para que a negociação possa ser feita mais estrategicamente. Ela ajuda a analisar se o valor pedido pelo proprietário está de acordo com o mercado, com as condições da habitação, sua localização etc.

Um bom exemplo disso ocorre se o valor apresentado for menor do que o sugerido no laudo de avaliação. Nesse caso, é bom apressar a negociação: afinal, você pode estar diante de uma excelente oportunidade, pois o potencial de valorização após a compra é grande.

Já no caso contrário, quando o bem está mais caro do que a sua avaliação, há margem para negociar um desconto ou melhores condições de pagamento. O laudo oferece, portanto, referência de preços que podem ajudar a investir melhor.

E para o vendedor?

O proprietário do imóvel tem a vantagem de determinar um preço justo e compatível com o mercado onde o bem está inserindo, tornando as transações mais próximas da realidade. Essa segurança fará com que a venda não fique comprometida. Além disso, a avaliação de imóveis elimina as chances de vender o bem por valores abaixo do que o mercado determina, comprometendo seu patrimônio.

Lembre-se, apenas, de que a avaliação de imóveis apresenta uma referência de preço a ser cobrado. Porém, há outras questões que podem afetar a decisão, como a pressa para vender o bem ou a demanda mercadológica.

Veja, em resumo, quais as vantagens de ter o imóvel avaliado corretamente:

• ajuda a definir o valor ideal do imóvel;
• analisa, em detalhes, as condições estruturais do bem;
• verifica quais são os pontos de melhorias para que ele seja vendido com mais facilidade;
• ajuda a identificar os pontos críticos, que podem determinar sua desvalorização futura;
• garante a segurança na negociação, tanto para a imobiliária quanto para o proprietário e o comprador.

Como fazer uma boa avaliação de imóveis?

Como mencionamos, a avaliação de imóveis deve ser feita por um profissional capacitado, com conhecimento profundo do mercado onde atua. Assim, terá condições de fazer uma análise realista e que possa ajudar nas negociações, tanto para quem compra quanto para quem vende.

Alguns fatores não podem ser negligenciados nesse parecer, como localização, condições do imóvel, estrutura, entre outros. Vamos detalhar um pouco mais esses quesitos, mostrando a você pontos importantes que devem ser verificados, além da análise de mercado.

Fazer uma avaliação completa

Um dos pontos mais importantes na avaliação de imóveis está relacionado ao que o corretor verifica na vistoria do bem. Afinal, mesmo nas habitações que apresentam boas condições, muitas vezes é preciso fazer pequenas manutenções preventivas enquanto ele não é vendido para evitar sua desvalorização.

Tudo o que puder ser apontado pelo possível comprador como forma de obter algum tipo de desconto na negociação, sob o pretexto de que terá gastos no futuro, deve ser apontado nessa avaliação. Pontos críticos, como janelas quebradas ou com esquadrias muito antigas, azulejos defeituosos, encanamento e instalação elétrica fora dos padrões, entre outros, podem ser melhorados para que o preço do imóvel fique mais alto.

É bom ter em mente que a pessoa que compra um imóvel, provavelmente terá o desejo de fazer uma reforma. Porém, se isso for uma necessidade, então o valor se perde. Outras questões que devem fazer parte dessa análise, antes de colocar a propriedade à venda:

• rachaduras nas paredes ou comprometimento na estrutura;
• infiltrações e vazamentos;
• estado da pintura e manutenção das reformas feitas anteriormente;
• idade do imóvel;
• personalização e qualidade dos acabamentos, entre outros.

Verificar a infraestrutura e a proximidade com locais importantes

A localização do imóvel pode ter tanta importância na hora de determinar o seu valor quanto as suas condições gerais, mencionadas no tópico anterior. Portanto, a avaliação de imóveis deve levar em consideração o entorno. Ruas pavimentadas e oferta de saneamento básico no bairro têm ligação direta com a valorização do bem.

Outro ponto a ser verificado é a questão da mobilidade urbana e da acessibilidade. Se a cidade onde ele se localiza contiver sistema de metrô, certamente o imóvel que fica próximo a uma estação terá mais valor.

É preciso verificar, também, itens como acesso facilitado a ônibus. No caso de bens de luxo, que ficam em pontos mais nobres dos municípios, conta ponto ter mais acesso a heliportos, vagas de estacionamento e pontos de táxi.

Infraestrutura completa de comércio e serviços também influencia no preço do imóvel. Além de verificar a existência de lojas e facilidades, como padarias, farmácias, supermercados, escolas, shoppings, clínicas e hospitais, é preciso checar se a sua qualidade é compatível com a do bem (se for de luxo, o nível desses estabelecimentos deve acompanhar essas características para que haja a valorização dele).

O preço dos imóveis também pode ser elevado se ele estiver localizado próximo a áreas de lazer e parques. Isso porque as pessoas valorizam, cada vez mais, o contato com a natureza e as questões relacionadas à sustentabilidade e ao bem-estar. Portanto, é preciso verificar se há parques, praças ou, até mesmo, se ele fica perto da praia. Imóveis com vista para esse tipo de lugar ganham mais pontos na hora da precificação.

Avaliar a segurança e o conforto

Por fim, há mais dois pontos que devem constar da avaliação de imóveis e que têm influência direta sobre seu preço. O mais importante deles tem a ver com a segurança. Lugares onde os índices de criminalidade são mais altos ou estão em vias de crescer acabam fazendo com que o valor do bem caia bastante. Por outro lado, o policiamento na região pode favorecer a sua valorização.

Uma questão que nem sempre é lembrada pela maioria das pessoas tem a ver com a qualidade de vida. Trata-se do índice de poluição sonora no bairro onde o imóvel está localizado. Vias de grande tráfego costumam desvalorizar a propriedade se ela estiver em andares mais baixos do condomínio, por exemplo. O mesmo ocorre com a proximidade a casas noturnas com som alto, feiras, entre outros.

Checar a documentação

Por fim, o parecer para ajudar a determinar o valor do imóvel deve levar em consideração a regularização do bem. Isso significa que o proprietário deve ter a documentação em dia, incluindo escritura e registro atualizados, pagamentos das contas de energia e de água, taxas de condomínio e Imposto Territorial e Predial Urbano (IPTU).

Como vimos, a avaliação de imóveis é imprescindível para que a imobiliária possa promover transações mais seguras e certeiras para seus clientes. É importante, então, que os corretores sejam capacitados para fazer esse trabalho de forma eficiente, ajudando os proprietários a precificarem seus bens de acordo com o mercado e os compradores e fazerem negociações mais vantajosas.

O que achou deste artigo? Está interessado em receber mais conteúdos relevantes para sua atuação imobiliária? Então, assine a nossa newsletter e receba tudo em primeira mão.